1Progetto di nuove costruzioni
Approfondimento
Il progetto preliminare con la stima dei costi permette di decidere come procedere prima della domanda. Dopo il rilascio del permesso di costruire i lavori devono iniziare entro un anno e terminare entro tre anni (art. 15 del DPR 380/2001).
Documenti utili
- Atto di provenienza del terreno
- Visure e mappe catastali
Progetto e permesso di costruire per nuovi edifici e ampliamenti.
- Edifici residenziali unifamiliari, bifamiliari e plurifamiliari
- Capannoni e fabbricati produttivi
- Ampliamenti e sopralzi di abitazioni e capannoni
2Progettazione di costruzioni agricole e vivaistiche
Approfondimento
In zona agricola si può costruire solo per le esigenze dell'azienda agricola e solo se il richiedente possiede i requisiti di imprenditore agricolo previsti dagli articoli 59–62 della L.R. Lombardia 12/2005. La destinazione dell'area nel PGT e i requisiti dell'azienda si accertano prima di avviare il progetto.
Documenti utili
- Visure e mappe catastali dei terreni
- Fascicolo aziendale e iscrizione come imprenditore agricolo
- Pratiche edilizie dei fabbricati esistenti
Progetto, permesso di costruire e accatastamento dei fabbricati in zona agricola per aziende agricole e vivaistiche.
- Stalle, fienili, capannoni per mezzi e attrezzi, depositi e magazzini
- Serre e tunnel per vivai, locali per la vendita dei prodotti del vivaio
- Abitazione dell'imprenditore agricolo
- Recupero e risanamento di cascine e fabbricati rurali
- Accatastamento dei fabbricati strumentali all'attività agricola (categoria D/10) e annotazione dei requisiti di ruralità
3Agriturismo
Approfondimento
In Lombardia l'agriturismo è disciplinato dalla L.R. 31/2008. L'attività si svolge negli edifici dell'azienda agricola e resta connessa all'attività agricola, che deve rimanere prevalente.
Documenti utili
- Fascicolo aziendale e iscrizione come imprenditore agricolo
- Pratiche edilizie dei fabbricati esistenti
Pratiche per avviare un agriturismo e adeguare i fabbricati rurali.
- Verifica dei fabbricati aziendali da destinare all'ospitalità
- Progetto di adeguamento di camere, sale e cucina ai requisiti igienico-sanitari
- Pratiche edilizie e SCIA per l'avvio dell'attività tramite SUAP
- Aggiornamento catastale dei locali destinati all'attività
4Progetto di ristrutturazioni
Approfondimento
Gli elaborati servono sia per la pratica sia per il cantiere: le piante quotate indicano alle imprese dove costruire i tramezzi e dove collocare prese, punti luce, attacchi e scarichi. Nelle tavole comparative il giallo indica le demolizioni e il rosso le nuove costruzioni.
Documenti utili
- Atto di provenienza dell'immobile
- Visure e planimetrie catastali
- Pratiche edilizie precedenti
Progetto di ristrutturazione e manutenzione straordinaria di abitazioni, uffici, negozi e capannoni, con gli elaborati per l'esecuzione delle opere in cantiere.
- Ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria
- Frazionamenti e fusioni di unità immobiliari
- Cambi di destinazione d'uso
- Recupero dei sottotetti a fini abitativi (L.R. Lombardia 12/2005, articoli 63–65)
- Piante, sezioni, prospetti e tavole comparative
- Schemi degli impianti elettrici: punti luce, prese, comandi e quadro
- Layout di arredo preliminare per posizionare impianti, attacchi e scarichi
- Piante quotate per la costruzione di tramezzi e impianti
5Progetto di rifacimento delle coperture
Approfondimento
Prima dei lavori si verifica lo stato della struttura del tetto. Se si sostituisce la struttura portante serve anche la pratica strutturale. Se il manto contiene amianto, la rimozione è eseguita da un'impresa specializzata che presenta il piano di lavoro ad ATS (Agenzia di Tutela della Salute).
Documenti utili
- Pratiche edilizie precedenti
- Fotografie della copertura
Progetto e pratiche per il rifacimento dei tetti di abitazioni, capannoni e cascine.
- Rilievo della copertura esistente
- Progetto della nuova copertura: struttura, isolamento, manto e lattonerie
- Pratica edilizia per il rifacimento
- Dispositivi anticaduta (linea vita) per la manutenzione del tetto
6Efficientamento energetico
Approfondimento
L'APE classifica l'edificio dalla classe A4 alla classe G ed è obbligatorio per vendite e affitti. La relazione Legge 10 dimostra il rispetto dei limiti di consumo energetico e si deposita in Comune con la pratica edilizia quando si interviene su involucro o impianti. Le pratiche ENEA per le detrazioni si trasmettono entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Adempimenti in materia di contenimento dei consumi energetici e certificazione energetica degli edifici, svolti anche in collaborazione con altri professionisti.
- Progetto di interventi di riqualificazione energetica: isolamento, serramenti, impianti
- APE (Attestato di Prestazione Energetica)
- Relazione tecnica Legge 10 (Legge 9 gennaio 1991 n. 10)
- Pratiche ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile) per le detrazioni fiscali
7Direzione e contabilità lavori
Approfondimento
Il direttore dei lavori è nominato dal committente e lo rappresenta in cantiere nei confronti delle imprese. Con la contabilità il committente paga le imprese solo per le opere eseguite e misurate.
Direzione dei lavori e gestione tecnico-economica dell'intervento per conto della committenza, dall'apertura alla chiusura del cantiere.
- Direzione lavori: verifica della conformità delle opere al progetto e al titolo edilizio
- Sopralluoghi in cantiere e verbali di visita
- Coordinamento delle imprese e del cronoprogramma dei lavori
- Varianti in corso d'opera
- Comunicazioni di inizio e fine lavori e SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità)
- Contabilità lavori: computo metrico estimativo delle opere
- Gestione delle offerte e comparazione dei preventivi delle imprese
- Misurazione e contabilizzazione delle opere eseguite
- SAL (Stati di Avanzamento Lavori) e certificati di pagamento
- Stato finale dei lavori e verifica degli importi fatturati dalle imprese
8Verifica di conformità e stato legittimo
Approfondimento
Lo stato legittimo è la situazione dell'immobile risultante dal titolo edilizio che ne ha previsto la costruzione o che ha legittimato l'ultimo intervento. Se emergono difformità, la relazione di conformità indica come regolarizzarle (sanatoria, aggiornamento catastale) prima della vendita o dei lavori.
Documenti utili
- Atto di provenienza
- Visura e planimetria catastale
- Eventuali pratiche edilizie già in possesso del proprietario
Verifica della corrispondenza dello stato di fatto dell'immobile con i titoli edilizi rilasciati e con la documentazione catastale, necessaria in caso di compravendita, mutuo, successione o nuovo intervento edilizio.
- Accesso agli atti in Comune e ricerca delle pratiche edilizie dell'immobile
- Ricostruzione dello stato legittimo (art. 9-bis del DPR 380/2001, Decreto del Presidente della Repubblica – Testo Unico dell'Edilizia)
- Confronto tra stato di fatto rilevato, pratiche autorizzate e planimetria catastale
- Individuazione delle difformità e delle tolleranze ammesse (art. 34-bis del DPR 380/2001)
- Relazione di conformità urbanistica e catastale
9Pratiche edilizie
Approfondimento
La pratica dipende dal tipo di intervento: CILA per la manutenzione straordinaria senza opere sulle strutture; SCIA per gli interventi sulle strutture e per le ristrutturazioni; permesso di costruire per le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le ristrutturazioni con modifica di volumi o prospetti nei casi previsti dall'art. 10 del DPR 380/2001.
Redazione e presentazione dei titoli abilitativi edilizi presso lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune.
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
- Permesso di costruire
10Sanatorie edilizie
Approfondimento
Con l'accertamento di conformità dell'art. 36 l'opera deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia al momento della domanda (doppia conformità). Con l'art. 36-bis, introdotto dal decreto Salva Casa per le parziali difformità e le variazioni essenziali, basta la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento della costruzione; il Comune si pronuncia entro 45 giorni, poi vale il silenzio-assenso. Dopo la sanatoria si aggiorna la planimetria catastale.
Documenti utili
- Atto di provenienza
- Pratiche edilizie precedenti
- Visure e planimetrie catastali
- Foto o documenti che indicano quando è stata eseguita l'opera
Regolarizzazione delle opere eseguite senza titolo edilizio o in difformità, con le procedure aggiornate dal decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024).
- Accertamento di conformità per opere senza titolo o in totale difformità (art. 36)
- Accertamento di conformità per parziali difformità e variazioni essenziali (art. 36-bis)
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) in sanatoria, con sanzione di 1.000 €
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria
- Calcolo dell'oblazione e delle sanzioni
- Completamento delle pratiche di condono edilizio ancora aperte
11Pratiche paesaggistiche in aree vincolate
Approfondimento
Nelle aree tutelate (per esempio le fasce lungo fiumi e canali, i parchi e i beni dichiarati di interesse pubblico) gli interventi che modificano l'aspetto esterno degli edifici richiedono l'autorizzazione paesaggistica prima del titolo edilizio. Per gli interventi di lieve entità si usa la procedura semplificata; alcuni interventi sono esclusi dall'autorizzazione.
Documenti utili
- Fotografie dello stato attuale
- Progetto dell'intervento
- Relazione paesaggistica
Pratiche per gli interventi su immobili e aree soggetti a tutela paesaggistica, ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Decreto Legislativo – Codice dei beni culturali e del paesaggio).
Verifiche e autorizzazioni
- Verifica dei vincoli paesaggistici (articoli 136 e 142 del D.Lgs. 42/2004), dei parchi regionali e dei PLIS (Parchi Locali di Interesse Sovracomunale)
- Autorizzazione paesaggistica ordinaria (articolo 146 del D.Lgs. 42/2004) con relazione paesaggistica
- Autorizzazione paesaggistica semplificata per gli interventi di lieve entità (DPR 31/2017, Decreto del Presidente della Repubblica)
- Verifica degli interventi esclusi dall'autorizzazione (Allegato A del DPR 31/2017)
Progetto e sanatoria
- Esame dell'impatto paesistico dei progetti nelle aree non vincolate (D.G.R. Lombardia 8 novembre 2002 n. 7/11045, Delibera di Giunta Regionale)
- Accertamento di compatibilità paesaggistica per opere eseguite senza autorizzazione (articoli 167 e 181 del D.Lgs. 42/2004)
- Fotoinserimenti del progetto nel contesto paesaggistico
- Rapporti con la Commissione per il paesaggio del Comune e con la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio
12SCIA per attività produttive e commerciali
Approfondimento
La verifica dei locali si esegue prima della firma del contratto di affitto. La SCIA consente di avviare l'attività dalla data di presentazione.
Documenti utili
- Contratto di affitto o atto di proprietà dei locali
- Planimetria catastale
- Dichiarazioni di conformità degli impianti
Pratiche per l'apertura, il trasferimento e la modifica di qualsiasi attività produttiva: industriale, artigianale, commerciale e di servizi, presentate tramite il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune.
SCIA per le attività
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per apertura, subingresso, trasferimento e ampliamento di esercizi commerciali (L.R. Lombardia 6/2010)
- SCIA per attività industriali e artigianali di produzione, laboratori, magazzini e depositi
- SCIA per pubblici esercizi e servizi alla persona
- Verifica preliminare di compatibilità urbanistica ed edilizia dei locali
Layout attività produttiva
- Layout dei locali: disposizione di macchinari, postazioni di lavoro, magazzini e percorsi interni
- Verifica dei requisiti igienico-sanitari: altezze, rapporti aeroilluminanti, servizi igienici e spogliatoi
- Individuazione di uscite e vie di esodo
- Notifica ad ATS (Agenzia di Tutela della Salute) per i nuovi insediamenti produttivi (art. 67 D.Lgs. 81/2008)
13Urbanistica
Approfondimento
Il PGT stabilisce per ogni area che cosa si può costruire e con quali limiti. Dopo l'adozione di un nuovo PGT, cittadini e proprietari possono presentare osservazioni al Comune entro i termini indicati nell'avviso pubblico.
Analisi della disciplina urbanistica e degli strumenti di pianificazione comunale applicabili all'area o all'edificio.
- Verifiche di edificabilità e di fattibilità degli interventi
- Osservazioni al PGT (Piano di Governo del Territorio)
14Allacciamenti e reti
Approfondimento
Gli allacciamenti si chiedono al gestore del servizio idrico: nel Milanese CAP Holding per i Comuni della provincia e MM per il Comune di Milano. Il Regolamento regionale 7/2017 sull'invarianza idraulica stabilisce come gestire le acque piovane negli interventi edilizi.
Pratiche con i gestori delle reti di acquedotto, fognatura e gas.
- Domanda di allacciamento alla fognatura e progetto della rete di scarico, con separazione tra acque nere e acque meteoriche
- Progetto di invarianza idraulica (R.R. Lombardia 7/2017)
- Spostamento e posa di contatori
- Rapporti con i gestori fino all'esecuzione dell'allacciamento
15Suolo pubblico e ponteggi
Approfondimento
La concessione è rilasciata dal Comune dietro pagamento del canone e va ottenuta prima di occupare strade o marciapiedi.
Autorizzazioni comunali per l'occupazione temporanea di suolo pubblico da parte di cantieri, ponteggi e mezzi d'opera.
- Domanda di occupazione di suolo pubblico con planimetria dell'area e durata
- Ponteggi, recinzioni di cantiere, cassoni e autogru
- Proroghe dell'occupazione
16Pratiche per insegne
Approfondimento
Il regolamento comunale stabilisce dimensioni e posizioni ammesse. Fuori dai centri abitati, lungo le strade provinciali e statali, l'autorizzazione spetta all'ente proprietario della strada. Nelle aree vincolate serve anche l'autorizzazione paesaggistica.
Pratiche per l'installazione di insegne d'esercizio, targhe e cartelli pubblicitari.
- Verifica del regolamento comunale e del piano degli impianti pubblicitari
- Elaborati grafici: dimensioni, materiali, posizione in facciata e fotoinserimento
- Domanda di autorizzazione al Comune o all'ente proprietario della strada (art. 23 D.Lgs. 285/1992, Codice della Strada)
- Dichiarazione di stabilità del manufatto (art. 53 del Regolamento del Codice della Strada)
17Idoneità alloggiativa
Approfondimento
Il certificato attesta che l'alloggio rispetta i requisiti igienico-sanitari e indica quante persone vi possono abitare. Il numero si calcola dalle superfici: 14 m² per ciascuno dei primi quattro abitanti e 10 m² per ciascuno dei successivi; le camere da letto devono misurare almeno 9 m² se per una persona e 14 m² se per due.
Documenti utili
- Contratto di affitto o atto di proprietà
- Planimetria catastale
- Dichiarazioni di conformità degli impianti
- Documento d'identità e permesso di soggiorno del richiedente
Verifica dell'alloggio e documentazione tecnica per il certificato di idoneità alloggiativa rilasciato dal Comune, richiesto ai cittadini stranieri per le pratiche di soggiorno.
- Ricongiungimento familiare
- Permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo (carta di soggiorno)
- Contratto di soggiorno per lavoro subordinato
- Rilievo dell'alloggio e calcolo del numero massimo di occupanti secondo i requisiti igienico-sanitari (DM Sanità 5 luglio 1975)
18Rilievi topografici
Approfondimento
La stazione totale misura angoli e distanze e restituisce le coordinate dei punti, usate per il progetto e per i tracciamenti in cantiere.
Rilievi strumentali con stazione totale di terreni ed edifici.
- Rilievo plano-altimetrico di terreni e lotti
- Rilievo di edifici e prospetti
- Tracciamento in cantiere di fabbricati e recinzioni
19Pratiche catastali e frazionamenti
Approfondimento
La planimetria catastale deve corrispondere allo stato dell'immobile: dopo lavori che modificano la distribuzione interna, la consistenza o la destinazione d'uso, la variazione catastale (DOCFA) va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Il tipo di frazionamento divide una particella del Catasto Terreni in più particelle, per esempio prima della vendita di una parte del terreno; il riconfinamento ricostruisce sul terreno la linea di confine partendo dalla mappa catastale e dai punti fiduciali.
Documenti utili
- Visure e mappe catastali
- Atti di provenienza degli immobili e dei terreni confinanti
Aggiornamento della banca dati catastale di fabbricati e terreni presso l'Agenzia delle Entrate – Territorio.
- Tipo mappale e accatastamento di fabbricati
- Variazioni catastali con DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati)
- Correzione di errori catastali (intestazione, dati, planimetria)
- Visure catastali e planimetrie
- Tipo di frazionamento al Catasto Terreni
- Riconfinamento con rilievo dei punti fiduciali e posa dei picchetti
- Verifica di sconfinamenti di recinzioni e fabbricati
- Elaborati per la vendita o la permuta di porzioni di terreno
20Rilievi fotografici e termografici
Approfondimento
Il drone riprende coperture, cascine e cantieri dall'alto senza montare ponteggi; i voli si svolgono secondo le regole ENAC (Ente Nazionale per l'Aviazione Civile). La termocamera registra le temperature delle superfici e rende visibili dispersioni di calore, ponti termici e zone umide.
Riprese dall'alto e analisi termografiche di edifici, terreni e cantieri.
- Riprese fotografiche e video con drone di edifici, complessi rurali, terreni e cantieri
- Ispezione delle coperture senza opere provvisionali
- Documentazione fotografica dell'avanzamento lavori
- Analisi termografica delle dispersioni e dei ponti termici
- Individuazione di infiltrazioni e umidità in murature, solai e coperture
- Verifica di impianti radianti a pavimento e quadri elettrici
- Controllo della posa dell'isolamento termico (cappotto)
21Successioni
Approfondimento
La dichiarazione di successione si presenta all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso. Con la dichiarazione si chiede anche la voltura catastale degli immobili agli eredi.
Documenti utili
- Certificato di morte
- Dati e documenti degli eredi
- Eventuale testamento
- Visure catastali degli immobili
- Saldi di conti e titoli alla data del decesso
Adempimenti tecnici e fiscali per il trasferimento degli immobili agli eredi.
- Dichiarazione di successione
- Volture catastali agli eredi
22Condomini e tabelle millesimali
Approfondimento
Le tabelle millesimali ripartiscono le spese tra i condomini in base al valore di ogni unità. Si rifanno quando contengono errori o quando sopraelevazioni, ampliamenti o frazionamenti modificano di oltre un quinto il valore di una parte dell'edificio (art. 69 disposizioni di attuazione del Codice civile).
Servizi tecnici per amministrazioni condominiali e condòmini.
- Redazione e revisione di tabelle millesimali
- Individuazione e verifica delle parti comuni
23Due diligence immobiliare
Approfondimento
Il risultato è una sola relazione con difformità, vincoli e costi, da usare nella trattativa o per la richiesta del mutuo.
Documenti utili
- Atto di provenienza
- Visure e planimetrie catastali
- Pratiche edilizie e dichiarazioni di conformità degli impianti
Verifica tecnica completa di un immobile prima dell'acquisto, della locazione o di un finanziamento.
- Vincoli urbanistici e paesaggistici e servitù risultanti dagli atti
- Stato di conservazione dell'immobile e degli impianti
- Stima dei costi per regolarizzazioni e lavori
24Perizie e stime
Approfondimento
La perizia giurata viene asseverata con giuramento presso il Tribunale o davanti a un notaio, quando la stima deve avere valore legale. Il valore si ricava dal confronto con immobili simili venduti nella zona, considerando superficie commerciale, stato di conservazione e conformità edilizia e catastale.
Valutazione del valore di mercato di immobili, terreni, aziende e quote societarie.
- Perizie di stima, anche giurate
- Stime per divisioni ereditarie e tra comproprietari
- Stime di terreni agricoli, fabbricati rurali e aziende agricole
25Consulenza tecnica di parte nelle cause
Approfondimento
Il CTP è scelto dalla parte e la affianca per tutta la causa; il CTU è invece il consulente nominato dal giudice. L'accertamento tecnico preventivo fissa lo stato dei luoghi prima che venga modificato, per esempio prima di riparare un danno.
Assistenza tecnica alla parte, a fianco dell'avvocato, nelle cause civili e nelle controversie su immobili e lavori edili, come CTP (Consulente Tecnico di Parte).
- Accertamento tecnico preventivo (art. 696 c.p.c., Codice di procedura civile) e consulenza tecnica preventiva per la composizione della lite (art. 696-bis c.p.c.)
- Partecipazione alle operazioni peritali del CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio) nominato dal giudice
- Osservazioni alla relazione del CTU (art. 195 c.p.c.)
- Perizie tecniche di parte su vizi e difetti costruttivi, infiltrazioni, confini e distanze, servitù, contestazioni tra committente e impresa
26Supporto al notaio per le compravendite
Approfondimento
Dal 2010 l'atto di vendita deve contenere la dichiarazione che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, Legge 52/1985).
Documenti utili
- Atto di provenienza
- Visura e planimetria catastale
- Pratiche edilizie dell'immobile
Assistenza tecnica al venditore per l'atto di compravendita.
- Dichiarazione di conformità catastale da riportare nell'atto
- Documentazione tecnica richiesta dal notaio
- Rapporti con lo studio notarile fino alla firma dell'atto